TIPS OCH GODA RÅD

Sättet att köpa bostad i Spanien skiljer sig på många sätt från de nordiska länderna. Marknaden är inte reglerad, vilket innebär att vem som helst kan sälja. Fastighetsmäklare har en intressekonflikt när de vid tillfälle föreslår en notarie och jurist åt dig, de arbetar för och representerar bara säljaren. De är inte en mellanhand som hemma.

De flesta fastigheter finns bland portalerna Idealista och Kyero.

 

Säljaren låter vanligtvis cirka 1-3 mäklare representera dem (informellt) och utan exklusivitet. det är inte ovanligt att hitta en bostad som säljs av olika ombud på samma portal - och med olika priser. Förvirrande för en nybörjare.

Det är sällsynt att hitta en planritning online för en viss fastighet. det är till och med svårt att få en korrekt husplan från en mäklare i den första kontakten, de vill träffas först. Pass upp  på fastighetens storlek, det är den yttre fastighetsytan som räknas dvs. garage med bara tak, terrass, balkonger etc. Har inte att göra med boyta. Se det som en fingervisning att jämföra med andra objekt i området.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Förberedelser

Finansiering - Det är normalt att få en belåning på 50-60% av marknadsvärdet, om du är icke-residenta annars 80%. Du förhandlar med bank såväl som leverantörer under vägen. I denna stund (dec. 2020) värderas alla bostäder ner cirka 10-15% av bankerna så du kan mycket väl få en lägre belåningsgrad än du tänkt dig. 

Jurist - Han/hon representerar dig hela vägen från det att köpekontraktet ska undertecknas tills att utbetalningen ska betalas på tillträdesdagen. Om du tar ett inteckning med egendomen som säkerhet, behöver du din jurist. Han hjälper dig med NIE-registrering (skatteidentifiering) och försäkringar om du föredrar det.  Om du vill inleda en dialog med en lämplig jurist, kan vi ordna det.

 

Identifieringsnummer - För att kunna registrera en fastighet i fastighetsregistret behöver du ett NIE-nummer. Kallas också skatteregistreringsnummer. Du behöver också NIE för att teckna avtal med gas, vatten, el, försäkringar etc. Förbered dig, det kan ta 8 veckor att registrera det.

2. Prissättning

De flesta priser är under begärt pris. Priser som överstiger begärt pris från säljaren är sällsynt men det händer. Deponera alltid handpenning via notarie, aldrig till agent. I dagsläget (dec 2020) förväntas en del mäklare försvinna och du vill inte ha dina pengar i sjön. Det är inte ett spärrat klientmedelskonto som i Norden. 

3. Förvärvskostnader

I Spanien finns en transaktionsskatt på 10% på slutpriset. Det kallas ITP och betalas dagen vid slutförande och tillträde (dvs när köpebrevet undertecknas). Övriga kostnader är en notarieavgift (Notarius Publicus) som säkerställer att äganderätten utförs korrekt. Notarien producerar också det viktiga ägarintyget. En jurist kommer att företräda dig och en teknisk arkitekt "besiktigar" inspekterar din fastighet och slutligen har du kostnader för markregistrering. Så den totala budgeten för förvärv är ca. 15% av försäljningspriset.

Observera också att din jurist kommer att representera dig när du tar lån i spansk bank.

 

4. Köparens skyldigheter

Det är viktigt att inspektera fastigheten noga. Köparen har ansvaret, inte säljaren enligt spansk lag. Både teknisk inspektion av arkitekt och juridisk status (gjord av notarie) ska ske innan köpekontrakt undertecknas.

5. Värdering

Anlita värderingsman (tasadora) samtidigt som du gör den tekniska inspektionen på plats. Låt notarien (eller du själv) beställa en "nota simple" från fastighetsregistret. Kolla noga att det stämmer med verkligheten. Lika viktigt är det att undersöka att byggloven lagligt stämmer med fastigheten. Det får du ut på stadshuset “el ayuntamiento" som det heter på spanska. Och slutligen stäm av att inte fastigheten har skulder hos kommunen.

6. Handpenning och köpekontrakt

Avtal tecknas och hanteras av advokaten när säljare och köpare har kommit överens om villkoren. Kontrakt upprättas av Mäklare med villkor enligt lag men var medveten om detta, det är en laglig och korrekt handling men inte mer. Och var försiktig, reservera alltid deposition hos notarie, inte till agent. Normalt betalas en deposition på 10% just nu. Inför det behöver du en "nota simple" från fastighetsregistret som beskriver fastigheten i alla aspekter. Ta ut den redan innan du förhandlar, brukar gå på en dag efter beställning. 

7. Köpebrev och tillträde

Mötet med köpare och säljare är alltid tillsammans med sina respektive representanter och agenter på Notarius kontor. Det blir många i rummet. Detta är när ägarintyget upprättas. Identiteten hos säljaren och köparen valideras, även fastighetens juridiska status.

 

Kom ihåg att Notarie formaliserar ägandet, han/hon är inte alls involverad i due diligence-processen. Deras arbetsbeskrivning liknar inte den Notarius Publicus som finns i nordiska länderna.

8. Betalning

Köpeskillingen (-10%) plus notariens avgift och transaktionsskatt - betalas till notarien med en certifierad bankcheck. Han/hon hanterar också en ny inteckning om köparen tar ett lån. Notarius betalar också avgifter för fastighetsregistrering och inteckning.

9. Försäkringar 

Juristen kan hjälpa till med detta men också banken.

10. Köpa lägenhet

Eftersom köp av en lägenhet är ett ägarförvärv i Spanien, inte ett andelsrätt i fastigheten som i Sverige, har fastigheten ingen ekonomisk förening. Den har bara en underhållsförening som täcker löpande kostnader. Så det är mycket viktigt att göra en teknisk inspektion och även se hur ex. isolering är inbyggd.

 

11. Energi

Som skandinav är vi ganska duktiga att beräkna energibesparingar, tyvärr inte så användbara förmågor här. De flesta fastigheter kan inte presentera en tillförlitlig beräkning. Gamla stenhus håller i alla fall värmen ute på ett anmärkningsvärt sätt så att kostnaderna för luftkonditionering kan sparas men 4 vintermånader behöver du använda radiatorer. Att få in en effektiv skandinavisk braskamin kan vara en värdefull satsning.  Om el kostar 1 kWh i norra Europa, betalar du dubbelt så mycket i Spanien. Och värmesystemen har också låg verkningsgrad.

sitges-1477826_1920_edited.jpg